Weil aktuell auf dem Neubausektor wenig passiert, habe ich mich gefragt, was den Bauträgern helfen kann, nicht den Kopf in den Sand zu stecken.
Mir scheint es vor allem wichtig zu sein, eine Tätigkeit zu suchen, die die Abwanderung von Mitarbeitern verhindert, denn wenn diese einmal weg sind, ist es bei dem derzeitigen Fachkräftemangel schwierig, diese Lücke in besseren Zeiten wieder zu schließen.
Im Vordergrund steht also nicht die Frage, wie kann ich weiterhin maximale Gewinne erwirtschaften, sondern wie kann ich als Unternehmen die nächsten Monate / Jahre überleben und langfristig sinnvoll handeln?
Im sozialen Wohnungsbau hat die Bundesregierung beschlossen, die finanzielle Förderung deutlich zu erhöhen.
Mich interessiert: Lohnt sich der soziale Wohnungsbau jetzt für Bauherren? Ist er eine Alternative in Zeiten, in denen der frei finanzierte Neubau deutlich weniger Abnehmer findet?
Der Bund stellt den Ländern von 2022 bis 2027 insgesamt 18,15 Mrd. € dafür zur Verfügung.
Die Mieten dieser Wohnungen liegen per Gesetz deutlich unter dem Marktniveau.
Für Bauherren bedeutet die neue Förderung, dass sie einen Teil der Baukosten vom Bund erstattet bekommen, wenn sie die Wohnungen für einen bestimmten Zeitraum als Sozialwohnungen anbieten.
Die genauen Förderbedingungen werden von den Bundesländern festgelegt, bei uns in Bayern sieht das in etwa so aus:
Die Baukosten liegen hier bei ca. 3.300 – 3.800 €/qm Wohnfläche.
Die Baukosten (ohne Garagen) sollten aber 3.000 €/qm nicht überschreiten. Hier liegt die erste Hürde, die möglicherweise durch serielles Bauen oder andere Einsparmöglichkeiten überwunden werden kann.
15 % davon muss der Eigentümer aus eigener Tasche bezahlen: ca. 450 €/qm.
Verbleiben ca. 2.550 €/qm
600,- € gibt es pro qm als Basisförderung
Bleiben 1.950 €/qm an Kosten für die reine Wohnfläche.
Wird das Ganze normal finanziert mit 3,5% Zinsen und 1% Tilgung, liegt die Annuität bei 87,75 € p.a. und damit bei 7,31 € p. M., nur für den Bau der Wohnfläche. Grundstück, Garage, Baunebenkosten und EK-Rendite sind da noch nicht berücksichtigt.
Die zumutbare Miete liegt in Bayern bei 4-7€ (bzw. max. 8,50/qm Haushalte der EKG II + III)
Dies kann regional unterschiedlich sein. In Ottobrunn beispielsweise wurde im vergangenen Jahr die höchstzulässige Miete von 10 auf 12 €/qm angehoben. Allerdings sind dort auch die reinen Grundstückspreise deutlich höher.
Wie wirtschaftlich der soziale Wohnungsbau tatsächlich ist, hängt also stark von den Kosten und der Bebaubarkeit des Grundstücks, den Baunebenkosten und auch der Lage des Objekts ab.
Grundsätzlich bin ich offen, Neues auszuprobieren. Aber so, wie sich das hier im Moment darstellt, kann ich mir nicht vorstellen, dass sich der soziale Wohnungsbau mit der neuen Förderung tatsächlich rechnet. Kommen die Städte / Gemeinden dem Wohnbauunternehmen entgegen, indem sie z. B. Grundstücke kostengünstig zur Verfügung stellen, kann sich das Unternehmen damit möglicher Weise erst einmal über Wasser halten, bis sich 2025, 2026 oder spätestens 2027 die Lage wieder entspannt hat.